Mucho se ha discutido acerca de la obligatoriedad de que las Unidades Inmobiliarias Cerradas UIC (artículo 63) y las Parcelaciones (artículo 85 ) son propiedades horizontales y por ende se les aplica en su totalidad el régimen contenido en la Ley 675 de 2001.

Con el presente estudio, nuestra firma quiere mostrar las consideraciones que hemos aplicado en casos llegados a nuestra mesa de trabajo, en los cuales hemos desatendido algunas normas de la ley 675 fundamentándonos en que tanto UIC’s como Parcelaciones no son propiedades horizontales por imperio legal sino por voluntad privada, y que no están sujetas a la aplicación de todas las normas contenidas para esta forma particular de propiedad.

Sea lo primero indicar, que consideramos que el Derecho de Propiedad Horizontal, es un derecho real, principal y autónomo. Su concepción legal se encuentra contenida en el artículo 1º de la ley 675 de 2001, que establece con claridad que es  “…la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”

Dicho lo anterior, podemos afirmar que el derecho de propiedad horizontal no es un derecho de dominio simple, ni tampoco de comunidad, sino una forma especial del primero, que cuenta con características propias así como un cuerpo normativo propio (ley 675), que hacen de él una institución independiente.

La ley 675, se estructura en 4 Títulos independientes, pero armónicamente integrados para dotar de funcionalidad a figuras que, semejantes, le son aplicables normas especificas:

El Título I, denominado antitécnicamente “Generalidades”, hace referencia a lo que realmente corresponde a la propiedad horizontal constituida por imperio legal. La forma clásica y pura de cohabitación de propiedad privada y común, a la que deben sujetarse de manera obligatoria todas las construcciones que se enmarcan en su definición.

El Título II, sobre régimen de solución de conflictos, no merece especial detenimiento para los efectos de este escrito.

El Título III, que reglamenta el régimen de Unidades Inmobiliarias Cerradas, corresponde, como su definición lo destaca en el artículo 63, a una forma de propiedad distinta a la horizontal regulada en el Título I, pero que por su similitud se puede acoger al régimen contenido en los artículos precedentes, “en tanto le sean íntegramente aplicables”, como se expresa en el artículo 64.

El Título IV, residual, contempla la tercera de figura de similares características, denominadas urbanísticamente “Parcelaciones”, que como las UIC, también se sujeta a las normas de la propiedad horizontal pura, “en tanto le sean aplicables”.

Es así como podemos destacar que, en esencia, ni las UIC ni las parcelaciones son  propiedades horizontales por exigencia legal como aquellas reguladas por el Título I, sino por la voluntad particular, su régimen es generalmente autónomo. Pudiendo regirse sólo por normas que les son “íntegramente aplicables”, esto es, las que casan perfectamente con la figura.

En el caso UIC, el adverbio “íntegramente”, naturalmente refiere, que aquellas que no sean de plena aplicación o donde no se regule a plenitud, “sin carencia de alguna de las partes”[1], por definición legal, no se le aplica, o de hacerse se hará de manera voluntaria por sus integrantes.

Sobre lo anterior no cabe la menor duda, si nos remitimos a los orígenes de la Ley 675, y a las normatividades anteriores, en las que con total nitidez tanto el autor de la iniciativa como el legislador las diferenció, en exposiciones de motivos y ponencias para debate, que vale la pena traer en este escrito.

Antes de la expedición de la ley 675, la propiedad horizontal y las UIC en Colombia  se regían por estatutos diferentes: la primera por las leyes 182 de 1948 y la ley 16 de 1985; y la segunda por la ley 428 de 1998.

De las discusiones en la plenaria de la Cámara de Representantes al momento de expedir la ley 428 de 1998, se infiere que la intención del legislador fue hacer un régimen especial, al cual no se le pueden aplicar por extensión las normas de la propiedad horizontal.  El representante William Vélez Mesa, ponente del proyecto, sostuvo en ese momento: “Este es un sistema nuevo de vivienda en nuestro país y por eso, nos dimos a la tarea de crear unos artículos, un proyecto de ley, que le permita crear un derrotero de tipo legal, repito, a los copropietarios, a las juntas administradoras y los mismos representantes de estas juntas administradoras que son los administradores que se nombran por parte de las asambleas o, en las misma junta, de acuerdo con el reglamento interno de cada unidad cerrada” (Subrayado y resaltado es nuestro)

De otro lado, la exposición de motivos de la ley 675 de 2001 permite inferir que el Ministerio de Desarrollo Económico, autor del proyecto de ley, entendía el régimen de propiedad horizontal como una figura diferente a las UIC, toda vez que hace referencia a que los regímenes de propiedad horizontal solo se refieren a (se regulaban por) las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, excluyendo de forma clara  la ley 428 de 1998, entendida ésta como un régimen especial de propiedad.

El Ministro señaló en ese entonces: “Legislación vigente en Colombia en materia de propiedad horizontal. Como arriba se señaló, las disposiciones que constituyen el marco general de la propiedad horizontal, están contenidas en las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985.”.  Así mismo en la explicación del proyecto de ley se establece que uno de sus objetivos es unificar los regímenes de propiedad horizontal contenidos en dichas leyes 182 de 1948 y 16 de 1985.

En cuanto a la especialidad de las normas que rigen las UIC, y la razón por la cual fueron incluidas en el régimen de la ley 675 de 2001, se explica de buena forma con la intervención del representante William Vélez Mesa, en la plenaria de la Cámara de Representantes, no ponente en ese momento del proyecto:

“Señor Presidente y honorables Representantes, para ilustrar a la plenaria de la Cámara sobre este proyecto que fue presentado en octubre de 1999 por el Gobierno a través del Ministerio de Desarrollo, quiere decir que lleva 20 meses señor Presidente este proyecto en discusión y examen del Congreso de la República. El proyecto pretende unificar las disposiciones existentes sobre propiedad horizontal, o sea la Ley 182 de 1948, la 16 de 1985, sus decretos reglamentarios y también obviamente la Ley 428 de 1998 que fue una Ley que nació para establecer un régimen especial en la administración de la propiedad en unidades inmobiliarias cerradas, que sin estar sujetas a los regímenes del mismo reglamento de propiedad horizontal por no tener personería jurídica, repito, nació la 428 única y exclusivamente para regular el régimen especial de vivienda en las unidades cerradas.”. (subrayamos y resaltamos)

Estos aspectos evidencian que las UIC son figuras independientes y diferentes a las propiedades horizontales, aun cuando el artículo 63 permita a sus copropietarios acogerse voluntariamente las normas que les sean íntegramente aplicables.

Lo propio se debe indicar frente a las Parcelaciones, que son definidas en el artículo 5o del decreto 1469 de 2010, norma que expresamente contempla:

«Artículo 5°. Licencia de parcelación. Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y la normatividad ambiental aplicable a esta clase de suelo. Estas licencias se podrán otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con la obtención de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes.

También se entiende que hay parcelación de predios rurales cuando se trate de unidades habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las de una urbanización, pero con intensidades y densidades propias del suelo rural que se destinen a vivienda campestre.

Estas parcelaciones podrán proyectarse como unidades habitacionales, recreativas o productivas y podrán acogerse al régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, se requerirá de la respectiva licencia de construcción para adelantar cualquier tipo de edificación en los predios resultantes.»

Véase que la norma determina que «podrán» y no «deberán» acogerse al régimen de propiedad horizontal, esto es al artículo 85 de la ley 675 de 2001, que a su vez señala que «Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable«

Ahora bien, aclarado el punto que extrae a las UIC y las Parcelaciones como propiedades horizontales propiamente dichas, constituidas por imperio de la ley, abordaremos unos aspectos puntuales sobre las Unidades Inmobiliarias, que aplican para Parcelaciones, que han generado conflicto y en los cuales queremos sentar nuestra posición al respecto:

A. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Y COEFICIENTES MODULARES

El Estatuto de constitución de una Unidad Inmobiliaria Cerrada se debe diseñar dentro de una técnica inmobiliaria sustentada en los artículos 63 y siguientes de la Ley 675 de 2001, bajo el principio de libertad de contratación y autonomía de la voluntad privada.

Como se anotó anteriormente, la UIC no es una propiedad horizontal propiamente dicha, pues no se rige en estricta observancia del Título I de la ley 675.  Se trata entonces, de una figura de convivencia entre bienes privados y comunes, al que por su similitud se le pueden (no deben) hacer extensivas las normas del régimen, en la medida en que ellas le sean íntegramente aplicables.  En lo demás, el estatuto es libre de señalar lo que a particulares les es permitido, esto es lo que no está prohibido.

Así las cosas, al constituirse la Unidad Inmobiliaria, se acogen las normas íntegramente aplicables, tales como el nacimiento de la persona jurídica, mientras se traslada a la voluntad de los partícipes la reglamentación de las demás situaciones que decidan sean reguladas por el Estatuto.

En lo que se refiere a los coeficientes de copropiedad, es claro que la disposición no le es íntegramente aplicable, pues ellos se definen como una ponderación de área privada construida sobre el área total privada construida del respectivo edificio o conjunto.

Debe tenerse claro, que en el caso de las Unidades Inmobiliarias, las áreas privadas no están necesariamente formuladas sobre una construcción, sino sobre una extensión predial, o una combinación de áreas con o sin construcción, e indican la proporción del derecho de dominio que le corresponde a cada copropietario sobre los bienes comunes. Por definición legal, los coeficientes son establecidos como un resultado de dividir el área privada de cada unidad sobre la sumatoria total de área privada de la UIC.  Si bien la ley genera otra fórmula de liquidación para aquellos conjuntos mixtos o con destinación comercial, la fórmula acogida en el Estatuto puede ser simple.

Ahora bien, el mecanismo de participación económica no necesariamente se relaciona al coeficiente de copropiedad, al no ser una norma íntegramente aplicable, sino más bien a un criterio de equidad.

En consecuencia, la forma de participación en gastos dentro de la UIC puede ser regulado de manera libre por los partícipes, en la medida en que la definición de coeficientes de los artículos 3º, 26 y 27 de la ley 675 son de aplicación exclusiva a la propiedad horizontal, no a la Unidad Inmobiliaria Cerrada, la que dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad puede decidir que la participación en los gastos se haga de manera diferente, o a través de unos módulos contributivos, que tengan claramente establecido un factor de liquidación diferente al clásico de propiedad horizontal, dentro de un criterio de equidad.

En este punto es destacable, que el artículo 27 de la ley 675 es norma especial para propiedad horizontal, y no para Unidad Inmobiliaria Cerrada, y en consecuencia, la forma de liquidación se hace de manera voluntaria y no por imperio de ley. Al efecto, el artículo 78 de manera simple manifiesta:

“ARTÍCULO 78. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles.” (resaltamos)

Nótese que la norma no establece el mecanismo de liquidación, con lo que al silencio de la ley, los constituyentes señalan sus propias reglas.

Así las cosas, es claro que la forma como se establezca la contribución en gastos no es una exigencia de ley sino una facultad de aplicación libre y voluntaria de los partícipes, al no tratarse de propiedad horizontal.

B. DE LA PARTICIPACION EN LA ASAMBLEA

Como bien lo reconoce la doctrina, la participación en la asamblea se platea con un criterio de facilidad operativa mediante los delegados de cada partícipe.  Sin embargo, no se considera aplicable la ponderación de voto sujeta a lo establecido en el numeral 2º del artículo 25, ni del inciso 2º del artículo 37 de la ley 675, pues una vez más, aclarado que no se trata de propiedad horizontal y que la norma no le es íntegramente aplicable, se considera viable establecer otras formas de establecer la valoración del voto de los partícipes en la UIC.

En este sentido, el artículo 76 de la ley 675 manifiesta:

“ARTÍCULO 76. AUTORIDADES INTERNAS. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:

1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria. […]” (subrayamos)

Una vez más, la ley no distingue ni condiciona la forma de participar en la Asamblea o en la Junta, con lo que queda dentro de la libertad de contratación la regulación de la materia.

Téngase en cuenta, que en la UIC el “copropietario” en el caso de las propiedades horizontales que la integran, es la persona jurídica que nace de dicha propiedad horizontal, y no los diferentes copropietarios ésta.  En consecuencia, la participación en el órgano máximo de administración es indivisible, esto es, que sólo una persona representa sus derechos, por principio general, los Administradores, pero pudiendo regularse libremente en el reglamento que dicha representación recaiga en otro delegado elegido por la Asamblea o el Consejo de la copropiedad partícipe.

Acudiendo a una figura similar, no igual pero que nos sirve para efectos de ilustración, – por lo que pido se tome con el beneficio de inventario que corresponde y sólo para dar una explicación semigráfica -, es como si en una sociedad las acciones fueran de propiedad a su vez de otra sociedad.  El que representa las acciones en la asamblea es solamente una persona, esto es el representante legal de la compañía accionista.  Aceptar que los socios de dicha empresa pueden acudir a la asamblea para representar su parte alícuota dentro del capital, con un porcentaje de las acciones en la otra compañía, sería adoptar un desorden de operación y una contravención a las normas de participación en la asamblea.

Así como en propiedad horizontal cuando una propiedad privada pertenece a dos o más personas, éstas deben designar un único representante, de igual manera cada propiedad horizontal partícipe en la UIC designa un único vocero ante la Asamblea, el cual ejerce la representación de manera indivisible.

C. LAS PARCELACIONES

En cuanto a las Parcelaciones, lo predicado anteriormente tiene total aplicación.

De los 87 artículos de la ley 675 de 2001, sólo el artículo 85 se ocupa de éstas de manera casi residual en los siguientes términos:

“ARTÍCULO 85. PARCELACIÓN. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones.”

Palabras sobran para explicar, que la expresión “en todo cuanto les sea aplicable” deja en la libertad de expresión de los participantes la determinación de normas propias para lo que no les es aplicable, de conformidad con su naturaleza predial, y por ende en la autonomía de la voluntad la formulación de sus normas de operación.

[1] Según DRAE

Por Germán Eduardo Páez

Socio de la firma