Mucho nos han preguntado acerca de los Manuales de Convivencia y de las sanciones que se contienen en dicho documento.

Al respecto debemos sentar nuestra posición respecto a la inexistencia de dichos manuales en la ley 675 de 2001. Los “Manuales de Convivencia” son un rezago de una práctica paralegal que nació bajo el régimen de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, donde los edificios contaban con reglamentos muy básicos elaborados por el constructor, que contenían precarias normas de convivencia y nula sanción por atentados a la vida en comunidad. Es por ello, que en las copropiedades se optó por elaborar manuales y reglamentos adicionales para regular todas las materias de convivencia y establecer un régimen sancionatorio.

No obstante, con la expedición de la Ley 675 en el año 2001, la situación de legalidad de las copropiedades, en cuanto a convivencia se refiere, dio un giro de 180 grados.  Esta nueva norma de propiedad horizontal, enfocó sus esfuerzos en fortalecer no sólo los mecanismos de cobro de expensas comunes, de participación en la copropiedad, responsabilidad y protección de derechos fundamentales, sino que abrió todo el marco necesario para que en dichos estatutos se incluyera toda la normatividad necesaria para regular la convivencia pacífica y el régimen disciplinario y sancionatorio de la copropiedad.

La ley 675 establece claramente en varias de sus disposiciones que las normas de convivencia y las sanciones deben estar en el Reglamento de Propiedad Horizontal, razón por la que a partir de 2001 los Manuales de Convivencia son reglamentos que no tienen razón legal ni fundamento en la ley. Expresamente manifiesta que el Reglamento debe contener los derechos, obligaciones y normas de convivencia (num. 2 art. 2º.), lo que nos lleva a preguntar: ¿Para qué manuales adicionales?

Y veamos más,

El numeral 9 art. 38 L.675 señala que la Asamblea decide sobre la procedencia de las sanciones por “incumplimiento de obligaciones previstas en la ley o el reglamento de propiedad horizontal”, no menciona por ningún lado las que estén en Manuales de Convivencia. A su vez el art. 59 L.675 dice expresamente que “incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal” (no tiene en cuenta ni por asomo el tal manual) tendrán las sanciones previstas en dicha norma. El art. 60 L.675 señala expresamente que para la imposición de sanciones “se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal” y tampoco habla de otros reglamentos o manuales. En conclusión, consideramos que las conductas, sanciones y procedimientos deben estar en el reglamento de propiedad horizontal y que los Manuales de Convivencia son espurios y rezagos de costumbres de la antigua legislación que no tenía normas tan expresas y puntuales.

Finalmente, hemos sostenido en diferentes foros, que las normas de convivencia y disciplina en la propiedad horizontal deberá adoptarse no como un simple manual sino como una reforma al reglamento de propiedad horizontal, con el quórum calificado establecido en la ley, toda vez que por su naturaleza y esencia se trata de ello, elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos.

La reforma deberá siempre observar, no solo los principios fundamentales del debido proceso y derecho de defensa, sino también los de tipicidad, antijuridicidad y responsabilidad, y señalar de manera clara el tipo, clase, condición y graduación de la pena a imponer.

Por Germán Eduardo Páez

Socio de la firma