El régimen de propiedad horizontal no contempla en la ley 675 una norma expresa que determine la naturaleza del uso exclusivo sobre bienes comunes. Sin embargo con una interpretación de todas las normas del derecho civil, y de la misma institución de la propiedad horizontal, podemos definir algunas características que nos permiten determinar su naturaleza y consecuencias del derecho al uso exclusivo.

1. El uso exclusivo es un “derecho”, reconocido por la ley 675 de 2001 en su artículo 22.

Conforme a la doctrina “Derecho” es la facultad jurídica o poder que tiene un sujeto bajo la protección legal, de realizar actos libremente y con exclusión de los demás.

El “uso exclusivo” es precisamente esa facultad amparada por la ley 675 de 2001 para realizar actos positivos sobre el bien común con prescindencia de los demás copropietarios, ejerciendo la tenencia legítima, por cuanto el goce ha sido asignado de manera exclusiva (y excluyente) al titular de un derecho privado dentro de la propiedad horizontal.

2. El derecho al uso exclusivo de bienes de propiedad común, “es un derecho real”.

De conformidad con el artículo 665 del Código Civil expresa:

“Art. 665. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.

Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales”

No cabe la menor duda de que el derecho de uso exclusivo cumple con las características del derecho real, pues se ejerce con prescindencia de las personas, y sobre un bien inmueble, y contrario a lo establecido para derechos personales, no se reclama frente a un determinado sujeto por hecho propio o disposición legal.

3. El uso exclusivo es “derecho adquirido” y no una mera expectativa.

Tal vez la sentencia del 12 de diciembre de 1974 de la C.S.J. es la que mejor ha definido el Derecho Adquirido como “aquel que ha entrado al patrimonio de una persona natural o jurídica y que hace parte de él”[1]

Sin duda alguna, el derecho de uso exclusivo sobre un bien común es una “facultad amparada por la ley que ha ingresado al patrimonio de la persona”, con base en un justo título (el reglamento de propiedad horizontal que a su vez se deriva de un acto administrativo en firme – Licencia de construcción – que lo ha determinado) y en consecuencia no puede ser desconocido por acto posterior, sin permiso de su titular.

El contenido patrimonial del derecho, es igualmente indiscutible. Siendo una facultad de usar de manera exclusiva un bien común, es un haber que ingresa en el patrimonio y que tiene connotación económica que se refleja en el valor del derehco de propiedad al cual accede.

4. Los derechos adquiridos con justo título no pueden ser revocados sin autorización del derechohabiente

Esto no es nuevo. El artículo 58 de la Constitución establece que se garantiza la propiedad privada y demás derechos adquiridos con arreglo a la ley. El justo título, contenido en el reglamento de propiedad horizontal (que es un contrato aceptado por todos los copropietarios y que a voces de la sentencia C-488 de la Corte Constitucional no es una simple adhesión[2]) y que a su vez se sustenta en la licencia de construcción y los planos aprobados de propiedad horizontal, en que se ha señalado el bien común de uso exclusivo, establece que  este derecho ha sido válidamente adquirido. Esto se ratifica, con la escritura pública que transfiere la propiedad del bien privado al cual accede y se le asigna el uso exclusivo de un bien común.

De igual manera, El Consejo de Estado, recogiendo varias sentencias de la Corte Suprema de Justicia en materia contractual privada, reconoce la irrevocabilidad de los derechos adquiridos en sentencia del 28 de junio de 2012[3], así

“En la búsqueda de una solución al problema que suscita la temporalidad de las normas jurídicas, la doctrina clásica ius privatista estructuró la noción de los derechos adquiridos, entendidos como todos “…aquellos que han entrado a nuestro dominio en rigor de una ley y que no pueden sernos arrebatados o desconocidos por aquel de quien lo hubimos…” (Merlín), definición a partir de la cual se proscribe el efecto retroactivo de la nueva norma cuando se violan esos derechos, pero no cuando se desconocen meras expectativas.”

5. Accesoriedad

En la propiedad horizontal, el derecho de uso exclusivo “es accesorio al de propiedad privada” sobre una determinada unidad y no puede ser separado. En efecto, la asignación de uso exclusivo obedece a la previa o concomitante titularidad sobre un bien privado. En otras palabras si no es propietario de un bien privado no se le puede asignar el uso exclusivo a una persona.  El artículo 22 de la ley 675, señala que:

“Art. 22: Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. [..]”

Es claro entonces, que si el uso exclusivo es un derecho real, que depende para su asignación de la existencia de un derecho de propiedad privada sobre una unidad integrante de la P.H., aquél es accesorio del primero y se ejercerá en la medida que el bien privado exista. O lo que es igual, sin derecho sobre una unidad privada no puede haber derecho de uso exclusivo sobre un bien común, pero si puede haber propiedad privada sin uso exclusivo, lo que confirma una vez más que es accesorio.

6. Irrevocabilidad del derecho al uso exclusivo.

Tenido, como es, el derecho al uso exclusivo como un derecho real, adquirido por justo título y fundamentado en una autorización pública contenida en la licencia de construcción y los planos de propiedad horizontal, que dicho sea de paso es requisito de la esencia para la constitución del régimen de la ley 675 (artículo 5º), es consecuente afirmar que no se puede revocar el derecho sin la autorización previa y expresa del titular. En consecuencia, la Asamblea General, aun con el quórum calificado del 70% no podrá, en contra de la voluntad del asignatario, dar por finalizado el derecho y revocar la facultad.

7. Perpetuidad del derecho

Es claro también que el derecho al uso exclusivo es perpetuo, como perpetua sea la propiedad privada a la cual accede. No es un derecho personal, sino vinculado a la propiedad y, por ende, su patrimonialidad es absoluta en cuanto a la unidad privada se refiere.

Al respecto, el doctor Efraín Forero Molina, experto en derecho inmobiliario y urbanístico, miembro de la firma Derecho Urbano Abogados Asociados, ha manifestado en sus conceptos publicados en su página web que “Son precisamente los derechos sobre el bien común de uso exclusivo los que permiten que, como derecho patrimonial, el mismo pueda ser objeto de asignación a quienes se le transfiera la propiedad del bien privado. En ese sentido no existe la obligación del beneficiario de restituir el bien comunal a la copropiedad al momento de la venta del bien privado, pues como derecho patrimonial derivado del contrato de adhesión signado con el propietario inicial, este derecho está vinculado al derecho patrimonial asignado a la unidad privada.”

Nos unimos a la explicación, complementando que un derecho asociado a una unidad privada, persiste en tanto la unidad privada exista, pues es claro que el único caso en propiedad horizontal en que dicho derecho se extingue, es cuando hay destrucción del edificio, donde desaparecen los bienes privados a los cuales accede el derecho y los bienes comunes sobre los cuales recae el mismo.

De tal manera, cabe destacar, que un inmueble comprende, no solo la unidad privada física, sino la extensión que por derecho de uso exclusivo se proyecta sobre el bien comunal afectado a la restricción de uso por los copropietarios.

Por Germán Eduardo Páez

Socio de la firma

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[1] La Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 12 de diciembre de 1974, sobre el particular expresó:

“La noción de derecho adquirido se contrapone a la de mera expectativa… Por derecho adquirido ha entendido la doctrina y la jurisprudencia aquél derecho que ha entrado al patrimonio de una persona natural o jurídica y que hace parte de él, y que por lo mismo, no puede ser arrebatado o vulnerado por quien lo creó o reconoció legítimamente.

Lo anterior conduce a afirmar que el derecho adquirido es la ventaja o el beneficio cuya conservación o integridad, está garantizada, en favor del titular del derecho, por una acción o por una excepción.

 Ajusta mejor con la técnica denominar ‘situación jurídica concreta o subjetiva’, al derecho adquirido o constituido de que trata la Constitución en sus artículos 30 y 202; y ‘situación jurídica abstracta u objetiva’, a la mera expectativa de derecho. Se está en presencia de la primera cuando el texto legal que la crea ha jugado ya, jurídicamente, su papel en favor o en contra de una persona en el momento en que ha entrado a regir una ley nueva. A la inversa, se está frente a la segunda, cuando el texto legal que ha creado esa situación aún no ha jugado su papel jurídico en favor o en contra de una persona».

[2] Sentencia C-488: “Porque en la conformación del régimen de propiedad horizontal, a cargo del propietario o propietarios iniciales del inmueble, la libertad de los concurrentes es estrecha, en cuanto se circunscribe a adaptar las particularidades constructivas y habitacionales de un edificio o conjunto, construido o por construirse, para hacer del inmueble una realidad legal, regida por un reglamento que, fundamentalmente, reproduce disposiciones de imperativo cumplimiento.

Y, a las menguadas posibilidades de negociación de los constituyentes, debe agregarse que los adquirentes y tenedores de bienes privados únicamente cuentan con la posibilidad de conocer el reglamento, y, una vez conocido, decidir si se adhieren a él o si no lo hacen”.

[3] Consejo de Estado Sección Primera Radicación 13001-23-31-000-1996-01233-01(21990)