Durante los meses de febrero y marzo, e incluso entrado abril, hemos recibido varias consultas en nuestra firma respecto a cuándo sesiona la Asamblea General de Copropietarios por segunda convocatoria, y qué naturaleza tiene la Asamblea por derecho propio. Por este motivo, queremos hacer claridad general al respecto, teniendo en cuenta un caso presentado con nuestra asistencia en las sesiones de 2018.

La Asamblea General sesiona cuando existe quórum deliberatorio, es decir, con la presencia de copropietarios que representen MÁS del 50% de los coeficientes, lo cual no indica que sea el 51%, como erradamente afirman muchos.  A su vez, el Artículo 45 de la Ley 675 de 2001, establece que las decisiones que toma la Asamblea, se harán con el quórum decisorio, el cual se compone  con la mitad más uno de los coeficientes presentes en la reunión. Esto tampoco corresponde al 51% de los presentes, pues en algunos casos será superior y en otros inferior a eso.

Aquí vale la pena presentar un ejemplo extremo, pero que dibuja la situación con claridad. Supongamos que La Asamblea de una copropiedad, inicia su reunión con la presencia de propietarios que representan el 50,01%, cumpliendo así la condición de quórum deliberatorio (más de la mitad…). Al someter a votación el presupuesto se pronuncia, de los presentes, el 25,01% a favor y el 25% en contra. Teniendo en cuenta lo anterior, podemos afirmar que NO SE APROBO, puesto que la mitad más uno (quórum decisorio) de 50,01 es 26,005% ([50,01/2]+1). Sería distinta la situación si se tuvieran a favor de la decisión el 27%, pues se alcanzaría el umbral y la proposición quedaría aprobada.

Podemos tomar un caso ejemplar también,  de un evento que conocimos por nuestra asistencia a las Asambleas ordinarias durante este año y que es realmente sorprendente. Dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal, se establece que los copropietarios morosos NO tienen derecho a votar.  Se reúne la Asamblea  y cuenta con la presencia del 72% de los coeficientes, pero el 37% de los mismos se encuentra en mora y solo 35% están habilitados para votar. La Asamblea, SI contaba con quórum para deliberar, ya que estaban presentes más del 50% de los coeficientes de copropiedad, pero absurdamente NO tiene quórum para decidir, que en este caso era el 37% ([72%/2]+1). Así las cosas, la Asamblea se instaló, pero le es imposible avanzar siquiera con la designación de Presidente, pues no hay votación suficiente, es decir una cantidad mayor al 51% para lograr evacuar ese punto de la Agenda del día.

En el siguiente cuadro podemos observar la situación planteada:

Ahora bien, el artículo 47 de la ley 675 de 2001 señala que “Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma,…” y “La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas”.  Si en este evento la Asamblea sesionó, por cuanto se presentó el 72% de los coeficientes de copropiedad, pero no decidió porque solo estuvo habilidado para votar el 48,61% de los coeficientes presentes, y en consecuencia no se designó ni presidente ni secretario, ¿cómo se levanta el Acta?

En nuestro concepto, no habría lugar a Acta de la reunión. Una Asamblea se reune para decidir, no solo para deliberar, caso último éste donde no se tratará más que de una reunión de vecinos.  En consecuencia, si bien HAY ASAMBLEA, no se puede levantar acta, pues esta solo la puede suscribir presidente y secretario,  personas que no estaban designadas por la falta de quórum decisorio.

Pues bien, la ley 675 no dice de manera imperativa que el Acta de la reunión sea la única prueba; sólo que será «prueba suficiente«, evento por el que la reunión podrá entonces probarse por cualquiera de los mecanismos admitidos por la ley civil, como lo son el testimonio, las grabaciones, los documentos, las declaraciones, los indicios, entre otras.

Caso distinto se da en la Asamblea que se reúne por segunda convocatoria.  En la situación expuesta anteriormente, se discute cuándo sesiona entonces nuevamente la Asamblea.  Evidentemente no procede la segunda convocatoria, por cuanto el Artículo 41 de la ley 675 expresa que “Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum” y es claro que aquí SI hubo quórum. La reunión por segunda convocatoria, corresponde a una “segunda oportunidad” cuya sanción es que en ese evento, constituirá quórum suficiente para deliberar cualquier número plural de copropietarios, es decir 2 o más, y decidirá con la mitad más uno de los presentes, sin importar el porcentaje reunido.

No se puede concluir nada diferente a que, en nuestro ejemplo, la Asamblea deberá ser convocada nuevamente atendiendo los términos de convocatoria incial.

Finalmente, queda la Asamblea por derecho propio (art 40 L.675/01).  Esta es una asamblea ORDINARIA, pero especial, en cuanto NO tiene convocatoria y NO sesiona dentro del período de ordinarias. Por tratarse de Asamblea Ordinaria, puede atender cualquier asunto sin limitación de materia. Si bien la ley no señala nada en cuanto a quórum, nos unimos (por analogía del artículo 429 del Código de Comercio) a la doctrina mayoritaria, que considera que su quórum deliberatorio será el mismo que para segunda convocatoria, esto es un número plural de copropietarios cualquiera sea el coeficiente que represente.

Una subespecie de la por derecho propio, que no requiere de análisis en cuanto a quórum, es la contenida en el final del artículo 40 de la ley 675 de 2001, que en materia comercial correspondería a la Universal, donde la presencia de la totalidad de los copropietarios da lugar a la celebración de asamblea, sin necesidad de convocatoria.

Por Germán Eduardo Páez

Socio de la Firma