Como fue ampliamente divulgado, el Gobierno Nacional promulgó el pasado 28 de diciembre la ley 1943 “POR LA CUAL SE EXPIDEN NORMAS DE FINANCIAMIENTO PARA EL RESTABLECIMIENTO DEL EQUILIBRIO DEL PRESUPUESTO GENERAL Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES”.

Si bien todos han coincidido en tildarla de reforma tributaria, en estricto sentido legal se trata de una norma de restablecimiento del equilibrio presupuestal, contemplada en la Constitución Política para los eventos en que, aprobado el Presupuesto de la Nación, los ingresos no alcanzan a cubrir los egresos.

Tratándose de una norma compleja, por la profunda implicación de los asuntos tratados en las finanzas púbicas y privadas, nos limitaremos en este escrito a destacar tres aspectos que atañen al sector inmobiliario y que deberán ser tenidos en cuenta por constructores, corredores, agentes, vendedores, compradores, intermediarios y abogados en las operaciones sobre bienes raíces a partir del 1º de enero de 2019.

1. Eliminación de la Renta Presuntiva

Criticada por muchos, y odiada por todos, la renta presuntiva en Colombia siempre fue un dolor de cabeza para patrimonios de valor apreciable y para los inversionistas extranjeros, que nunca pudieron entender el por qué una empresa que no genera renta, estaba gravada con el impuesto.  Incomprensible resultó para algunos, que una empresa con pérdidas fiscales pero patrimonio alto, estuviera obligada a tributar al Estado.

Pues bien, el Gobierno Duque ha dado un salto al futuro al incluir en el artículo 78 de la ley 1943, que modifica el 188 del E.T., la eliminación gradual de la renta presuntiva, al establecer la reducción de la tarifa al 1,5% para los años 2019 y 2020, hasta la eliminación (o disminución al 0%) a partir del 2021.

Es importante resaltar, que de conformidad con el artículo 67 de la ley, las llamadas Megainversiones no estarán sujetas al régimen de renta presuntiva, con lo que se espera la llegada de grandes capitales a proyectos de inmensa envergadura.

Aplaudida medida de la ley de financiamiento, tendrá serias repercusiones en la inversión y en la adquisición de inmuebles de gran valor para uso y habitación.

2. Impuesto al consumo para venta de inmuebles

Aunque ya existía en la antigua ley 1819  de 2016 para ventas de inmuebles nuevos como Impuesto al Valor Agregado IVA, en una tarifa del 5%, la nueva norma de financiamiento la remoza bajo la figura de Impuesto al Consumo, de manera general para toda enajenación (nueva o usada) a cualquier título (incluye venta, permuta, cesión de derechos fiduciarios, donación, subasta, etc) de bien raíz, diferente a suelo rural para uso agropecuario o vivienda de interés social o prioritario, superior a 26.800 UVT ($918.436.000 año base 2019) con una tarifa del 2% aplicada sobre el valor total (real).

En este impuesto debemos detenernos en unas breves apreciaciones de delicada consecuencia:

i. El impuesto, al tratarse de gravamen al consumo, es a cargo del comprador, pero por recaudo que efectúa el vendedor, quien lo debe hacer de manera previa a la enajenación, esto es, con anterioridad a la celebración del contrato que contiene la enajenación, y declararse y pagarse mediante el mecanismo de retención en la fuente.

ii. El vendedor deberá presentar el comprobante de pago al notario o administrador de la fiducia, es decir que no bastará la declaración del impuesto sino el abono efectivo a las arcas nacionales.

iii. El impuesto no es descontable ni deducible, pero hará parte del costo fiscal del bien para efectos de renta y ganancia ocasional

iv. El impuesto se aplica a la enajenación, es decir que promesas firmadas con anterioridad, pero cuyo contrato prometido se suscriba después del 1º de enero de 2019, están sujetas al pago del tributo.

v. El valor a tener como base impositiva, es la totalidad del valor real del bien, en concordancia con el artículo 53 (90 del E.T.) que explicaremos más adelante.

vi. Solo estará exenta del impuesto la adquisición de bienes para equipamientos colectivos de interés público social, por parte de entidades públicas o privadas sin ánimo de lucro que pertenezcan al régimen tributario especial, y siempre que dicho bien se utilice de manera exclusiva a proyectos sociales o actividades meritorias. De otro lado, estarán excluidas las enajenaciones a cualquier título para bienes destinados a vivienda de interés social o prioritario y aquellos que ubicados en suelo rural se destinen a actividades agropecuarias señaladas en la clasificación CIIU, Sección A, División 01

3. Consecuencias de no declarar el valor real de venta

El artículo 53 de la ley 1943, trae consigo la modificación del artículo 90 del Estatuto Tributario, tal vez una de las más delicadas para el sector inmobiliario. Para comprender los alcances de este artículo, desglosaremos su contenido en cuanto a bienes raíces así:

i. El valor de renta bruta se calculará restando al valor real de la enajenación el costo del activo enajenado, en el que se tendrá en cuenta no solo lo declarado en la escritura, sino toda suma pagada para su adquisición, así se convenga por fuera de la escritura, “tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto”. De otro lado, hace parte del costo fiscal la comisión al corredor o intermediario, los costos de publicidad de la enajenación, el costo de las obras realizadas en el bien como mejora, el costo de construcción de los edificios, casas y cualquier tipo de construcción levantadas en el predio, las plusvalías, intangibles y demás derechos no materiales en tanto “aporten” al valor del bien, los gastos notariales, y todo aquél valor que de manera directa o indirecta corresponda a suma pagada(no inventada), por el inmueble.

ii. El valor de los inmuebles no podrá ser inferior al costo, el avalúo catastral o autoavalúo, sin perjuicio de que la Administración Tributaria pueda acudir a cualquier mecanismo de comparación (informes, ventas similares, listas de precios, etc) para determinar un precio real mayor.

iii. Las partes, en la escritura de enajenación, deberán declarar bajo juramento que el precio indicado en el contrato es real y no existen “pactos privados”que contengan un “valor diferente”, pues si es así deberá informarse en la escritura dicho valor. En caso de omisión de esta declaración, las consecuencias son fatales: “tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN para determinar el valor real de la transacción.”(lo cual incluye las respectivas denuncias penales por falsedad en documento público). Esta disposición es aplicable a los fondos, fiducias, esquemas de promoción inmobiliaria o semejantes que usualmente se desarrollan a través de fiduciarias y empresas promotoras o sociedades proyecto.

iv. Atención! A partir del 1º de enero de 2019, la totalidad del precio deberá ser desembolsado a través de una entidad financiera so pena de no ser tenido en cuenta como costo del bien. En otras palabras, todo pago realizado por fuera de cheque, abono en cuenta, transferencia bancaria o giro bancario, no podrá registrarse válidamente en la contabilidad como pago de precio. Esto, evidentemente no aplicará en el caso de la permuta.

v. La Administración Tributaria podrá rechazar como costo deducible aquel valor “notoriamente diferente”al valor comercial, presumiéndose como “notorio”cuando “se aparte en más de un 15% de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios”.

CONCLUSIONES

1. Con la expedición de la ley 1943 de diciembre 28 de 2018 se da muerte gradual y digna al impuesto de renta presuntiva
2. Todo acto de enajenación de inmuebles no rurales y/o no destinados a VIS, VIP, proyectos sociales o actividades meritorias, previo cumplimiento de requisitos legales, causa el impuesto al consumo en la tasa del 2% a cargo del comprador y por declaración y pago del vendedor cuando el inmueble supere un valor real equivalente a 26.800 UVT ($918.436.000 año base 2019), el cual debe cancelarse previamente al otorgamiento del título de dominio.
3. En la escritura de transferencia del derecho de dominio, deberá indicarse bajo juramento que el valor es real y total, y el precio deberá ser desembolsado a través de una entidad financiera para que sea tenido como costo para efectos de renta y ganancia ocasional.

Por Germán Eduardo Páez

Socio de la Firma