Por GERMAN EDUARDO PAEZ

Socio de la Firma.

La reciente expedición del Decreto Legislativo 579 del 15 de abril de 2020 (disponible haciendo click AQUÍ), sobre arrendamientos y propiedad horizontal, ha generado toda clase de comentarios mal informados que queremos aclarar en esta nota.

Lo primero, es indicar que resulta necesario leer el contenido del decreto y no quedarse en las explicaciones de periodistas, que con el ánimo de dar la noticia, expresan de manera indebida, incompleta o mal interpretada los alcances de las decisiones del Gobierno Nacional.

Iniciamos explicando que los decretos expedidos por el Gobierno Nacional en el marco de la Emergencia Económica son de carácter legislativo, esto es, tienen fuerza de ley de la república y por tanto con la misma fortaleza de un acto del Congreso Nacional.

Ahora bien, procede entonces aclarar el campo de aplicación y los alcances de las decisiones legislativas del Presidente de la República, que para efectos didácticos estudiaremos artículo por artículo.

1. EN CUANTO A LOS ARRENDAMIENTOS

Artículo 1. Suspensión de acciones de desalojo.

• La suspensión es solamente dentro del período comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio.
• La suspensión es de la orden o ejecución de cualquier desalojo judicial o administrativo. En consecuencia, una vez se levante la suspensión de términos judicial y administrativa los procesos SI continúan hasta la ejecución de la sentencia de restitución, que da lugar a la orden de desalojo. Si la orden ya fue proferida y se encuentra en ejecución, sea por el juez municipal o por el inspector de policía, el trámite y cumplimiento de la misma se suspende hasta el 30 de junio. A partir del 1º de julio, se retomarán y continuarán adelante, tanto ordenes como trámites.
• La norma pretende, por la cortedad del plazo (abril a junio) proteger especialmente los inquilinos de arrendamientos en las modalidades de pensión o usos compartidos.

Artículo 2. Reajuste al canon de arrendamiento.

• Si un canon de renta debe incrementarse entre el 15 de abril y el 30 de junio, dicho incremento no se podrá cobrar quedando entonces en el valor vigente al 14 de abril.Pero a partir del 1º de julio, debe incrementarse el canon, y el dejado de pagar del 15 de abril al 30 de junio debe hacerse repartido entre las mensualidades de julio hasta la fecha en que normalmente termine el plazo de vigencia del contrato prorrogado.
• Los incrementos anteriores al 15 de abril si deben pagarse
• El canon de renta si debe pagarse
• No se prohíben convenios privados sobre el valor del canon o el incremento de la renta en porcentajes menores a los contemplados en el contrato o en la ley 820 de 2003, pues lo establecido en el decreto es un techo, manteniéndose el principio de libertad de contratación.

Artículo 3.  Estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de arrendamiento.

Se ordena a las partes llegar a una estipulación sobre la forma de pago de los cánones causados entre el 15 de abril y el 30 de junio, sin lugar a intereses, multas o sanciones. El sacrificio del arrendador son los intereses, el beneficio del arrendatario es la no exigibilidad de la renta en dicho período

• Si no hay acuerdo sobre la forma de pago, el arrendador no podrá cobrar intereses de mora, multas o sanciones (incluida la terminación del contrato, que es una sanción) pero el arrendatario deberá reconocer y pagar intereses de plazo a una tasa del 50% del interés bancario corriente para consumo y ordinario, hasta la fecha en que haga efectivo el pago de la renta.
• Finalmente, los acuerdos privados alcanzados, son modificatorios del contrato inicial.

Artículo 4. Prórroga de contratos.

• Si el contrato termina o terminó, o se pactó la devolución del inmueble, dentro del período de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, quedan automáticamente prorrogados hasta el 30 de junio de 2020, con obligación de reconocer y pagar el canon de renta, de conformidad con lo señalado en los artículos precedentes.

Artículo 5. Inicio del contrato de arrendamiento.

• Si el contrato daba inicio, o la entrega al arrendatario se debía verificar en el período de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, se suspenden hasta el 30 de junio de 2020, salvo pacto entre las partes

Artículo 6. Aplicación extensiva.

• Aun cuando el artículo tiene una redacción deficiente, por el encabezado “aplicación extensiva”debe entenderse que las normas precedentes se aplican “también” y no “solo”, a los contratos civiles de arrendamiento, comerciales sobre inmuebles de destinación comercial donde el arrendatario sea persona natural, micro, pyme o entidades sin ánimo de lucro inscritas en el Ministerio del Interior. Quedan excluidas expresamente los contratos celebrados por FRISCO (administración de extinción de dominio) y Leasing habitacional y financiero.

2. EN CUANTO A LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 7. Fondo de Imprevistos.

• Del 15 de abril al 30 de junio el administrador, previa autorización del Consejo de Administración, podrá hacer uso de los recursos del Fondo de Imprevistos para atender pagos de la operación ordinaria, dando prioridad a aquellos que incorporan gastos de personal (empleados, vigilancia, aseo y conexos) siempre y cuando la necesidad de uso de los recursos proceda de la afectación en el recaudo de cuotas mensuales de administración.
• Si la copropiedad no cuenta con Consejo de Administración, el Administrador solo podrá hacer uso de hasta del 50% de los recursos del fondo, teniendo como base para dicho porcentaje el monto a la fecha en que los ejecute por primera vez. Si requiere de más del 50% deberá convocar a asamblea no presencial, de conformidad con el artículo 52 de la ley 675 de 2001, adicionado por el decreto legislativo 318 de 2020. En todo caso, el Administrador deberá rendir un informe detallado de uso y aplicaciones a la primera asamblea que se celebre con posterioridad a la fecha, y al Revisor Fiscal en todo momento, cuando la copropiedad cuente con dicho órgano de control.
• En copropiedades comerciales obligadas a proveer seguridad por el riesgo de contagio por COVID-19, los recursos del Fondo de Imprevistos pueden ser destinados a tal fin, siempre y cuando se respete la prioridad de cubrimiento de gastos de personal y componentes con mano de obra directa.
• Entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, no se incurrirá en mora por el pago de cuotas de administración hasta el último día del mes en que se causan, y en aquellas copropiedades que tengan contemplado descuentos por pronto pago éste será aplicable también hasta el último día de mes, cuando vence el plazo para pago. Debe quedar claro, que a partir del primer día del mes siguiente, las cuotas de administración no atendidas si podrán generar intereses de mora de manera ordinaria.

Artículo 8. Asambleas de propiedad horizontal.

•  Las asambleas ordinarias, que de conformidad con la ley deben sesionar en las fechas indicadas en el reglamento, y en su defecto dentro de los 3 primeros meses después del vencimiento del período presupuestal, podrán sesionar de manera virtual hasta el 30 de junio de 2020, sin perder ningún tipo de validez o fuerza ejecutoria.
• Si se opta por sesionar de manera presencial o mixta, esto deberá suceder dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria del Estado de Emergencia. En este punto, si bien la norma habla de Emergencia Económica, debe interpretarse a nuestro juicio como Emergencia Sanitaria, tal como se hiciere en el artículo 5o del  Decreto legislativo 434 de 2020.
• Lo anterior implica, que de manera excepcional para el año 2020, los períodos de sesiones ordinarias se extienden más allá del primer trimestre.
• La Asamblea por Derecho Propio (artículo 40 Ley 675/01), de manera excepcional por el año 2020, sesionará cuando no fuere convocada en tiempo por el administrador, el primer día hábil siguiente al mes calendario en que finalice la declaratoria de Emergencia Económica (sic), en la forma indicada en el reglamento o la ley 675. Aplica igual interpretación en cuanto a la finalización debe ser de la Emergencia Sanitaria, de conformidad con el artículo 5o del Decreto legislativo 434
• El parágrafo segundo del artículo 8º, con desafortunada redacción, debe interpretarse de manera sistemática: Los consejos y asambleas (porque los administradores no pueden imponer sanciones) no podrán imponer sanciones por inasistencia en las asambleas presenciales que se celebran dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la Emergencia Económica. La anterior interpretación se desprende de que entre el 15 de abril y el 30 de junio, solo pueden sesionar virtualmente, donde la no presencia física en sitio es elemento natural, y por tanto no sancionable.  De otro lado, puede colegirse también que, en concordancia con el decreto legislativo 398 de 2020, la no participación en la asamblea virtual (no presencial) no puede conllevar la imposición de sanciones por “inasistencia”, esto es, por no participar en la comunicación simultánea, sucesiva o escrita.

Artículo 9. Reajuste de las cuotas de administración.

• Los reajustes de las cuotas de administración no podrán ser cobrados entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020. Antes del 14 de abril y a partir del 1º de julio de 2020 si se cobrarán válidamente con dichos incrementos.

Esperamos con este aporte dar alguna claridad meridiana a las normas contenidas en el decreto 579 de 2020 y atender dudas que han surgido de su lectura e interpretación y quedamos atentos a sus inquietudes.