Por GERMAN EDUARDO PAEZ, socio de la Firma.

Por Decreto Legislativo 797, el Gobierno Nacional acaba de expedir normas excepcionales tendientes a dar salida entre el 4 de junio y el 31 de agosto de 2020, a los contratos de arrendamiento comercial en aquellas actividades mercantiles en las cuales se presentan características especiales.

Para una perfecta comprensión de la norma, desmenuzaremos su contenido:

“Artículo 1. Objeto. El presente Decreto Legislativo tiene por objeto regular, extraordinaria y temporalmente, la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los arrendatarios, en el marco de la emergencia sanitaria declarada por medio de resolución 385 del 12 de marzo de 2020 del Ministerio de Salud y Protección Social, prorrogada por medio de la Resolución 844 del 26 de mayo de 2020 de la misma entidad.” (subrayamos)

De la anterior transcripción, es claro precisar:

• Este decreto tiene rango legislativo, dentro del marco de Emergencia Económica, y por tanto sus disposiciones se erigen en imperativas.
• Es una medida “extraordinaria” porque no se volverá a aplicar, y “temporal”, porque regirá de manera exclusiva entre el 4 de junio y el 31 de agosto de 2020.
• Es un derecho que se otorga de manera exclusiva al «arrendatario», y como tal no permite discusión por parte del arrendador.
• Es aplicable, de manera limitada, a «locales comerciales», y por ende no se aplicará a inmuebles con otros destinos mercantiles, y mucho menos civiles.

“Artículo 2. Ámbito de aplicación.El presente Decreto Legislativo será aplicable a los contratos de arrendamiento de locales comerciales cuyos arrendatarios, a partir del 1º de junio de 2020 por las instrucciones de orden público, se encuentran en imposibilidad de ejercer las siguientes actividades económicas:

• Bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video.
• Gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles.
• Cines y teatros.
• Servicios religiosos que impliquen aglomeraciones.
• Alojamiento y servicios de comida.
• Eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.”

Al respecto, de este artículo debemos destacar:

• El derecho se puede ejercer cuando la actividad que se señala no se puede desarrollar a partir del 1º de junio de 2020 (y no desde antes de esa fecha[1]);
• Se trata de un grupo de actividades económicas que, por su naturaleza, implican de reunión de personas que imposibilitan el distanciamiento social y generan aglomeración.
• Corresponde a actividades mercantiles que se encuentran imposibilitadas de ejercer su objeto, siendo claro que no se refiere a que no se pueda llevar al sitio arrendado, sino que simplemente sea de imposible ejecución espacial (sin importar lugar).

“Artículo 3. Terminación Unilateral de los contratos de arrendamiento comercial. Los arrendatarios de los locales a los que se refiere el artículo anterior podrán terminar unilateralmente su contrato de arrendamiento, hasta el 31 de agosto de 2020…”

En cuanto a este inciso, vale la pena aclarar:

• Como se dijo en el artículo 1º, el derecho a dar por terminado el contrato es solamente sobre «locales comerciales», entendidos éstos como los define la Superintendencia de Sociedades en Concepto 220-081958 del 18 de abril de 2017: “ii) Ahora bien aunque no están reglamentados, por “locales comerciales” comúnmente se entienden aquellos locales donde funcionan establecimientos de comercio, esto es el lugar físico en el cual el comerciante tiene sus artículos o el conjunto de bienes que conforman el establecimiento de comercio, v. gr. puntos de venta, tiendas o comercio, que es el lugar donde se atiende a clientes de manera presencial, ya sea para vender productos o para prestarle algún servicio.”
• En consecuencia, no aplicaría a oficinas profesionales, bodegas, almacenes de productos (en los términos del Código Civil), cosas corporales muebles e inmuebles y otros edificios.
• La facultad sólo podría ejercerse desde el 4 de junio (fecha de promulgación de la norma) hasta el 31 de agosto (fecha en que finalizan los efectos temporales).
• El ejercicio del derecho a terminar el contrato no requiere de preaviso alguno.

“…Como consecuencia directa de la terminación unilateral del contrato de arrendamiento de local comercial, el arrendatario será obligado al pago del valor correspondiente a un tercio de la cláusula penal pactada en el contrato, sin que proceda cualquier otra penalidad, multa o sanción a título de indemnización, proveniente de la ley o acuerdos entre las partes.

En caso de inexistencia de cláusula penal en el contrato, el arrendatario será obligado al pago del valor correspondiente a un canon de arrendamiento…” (subrayamos)

• El “derecho” a dar por terminado, tiene una contraprestación económica, que equivale a un tercio del valor indicado en la cláusula penal (creemos que se buscaba limitar a un canon dentro de la estipulación popular, pero ilegal a nuestro juicio, de pactar 3 cánones de renta como pena)
• Si el contrato no ha estipulado pena, se limitará al valor de una mensualidad.
• Se excluye cualquier otra clase de pena, sanción o multa legal o contractual…. Pero no impide la causación de intereses de mora, que reviste mayormente una naturaleza indemnizatoria.

“… Para que el arrendatario pueda terminar unilateralmente el contrato deberá estar al día con el pago de cánones de arrendamiento y servicios públicos causados, así como con las demás obligaciones pecuniarias a su cargo hasta la fecha de terminación del contrato…” (subrayamos)

• Se contempla una condición para invocar el derecho de terminación unilateral, que se suma al costo de su ejercicio: encontrarse al día hasta la fecha de terminación del contrato (esto es cancelados efectivamente a la fecha en que ejerce el derecho) por todo concepto económico del contrato, lo que incluye cánones de renta, servicios públicos causados a la fecha, cuotas de administración, intereses de plazo o de mora generados con anterioridad, multas o sanciones debidas con ocasión de incumplimientos previos, honorarios de cobranza, gastos judiciales y demás costos y erogaciones con causa directa en el contrato, anteriores a la fecha de la notificación de terminación unilateral.
• La única sanción (o costo por el derecho) es el tercio del valor contemplado en la Cláusula penal o, en ausencia de ella, un mes de renta.
• No aplica, como es lógico, al contrato de arrendamiento financiero (leasing)

Los invitamos a consultar la norma AQUÍ.

NOTAS AL PIE 

[1]Esto es importante tener en cuenta, pues antes del 31 de mayo existía un importante número de actividades limitadas en su explotación que desequilibraría el derecho a la igualdad, y por las implicaciones sobre causación y obligación de pago del canon de los meses anteriores.