Por GERMAN EDUARDO PAEZ, Socio de la Firma.

En estas épocas de prolongación de cuarentena, aislamiento preventivo obligatorio y victorias judiciales dudosas (a nuestro juicio) de los mayores de 70 años por buscar su “libertad” con ejercicio al aire libre, se han incrementado las consultas a esta oficina sobre la viabilidad de abrir de manera “controlada” las zonas comunes no esenciales en las copropiedades para el uso de los residentes.

Al respecto, si bien conocemos de copropiedades que han dado apertura a piscinas y gimnasios, hemos venido haciendo un análisis con administradores y consejos llegando a la conclusión de que no es posible habilitar las zonas comunes no esenciales para la práctica de deportes, actividades lúdicas o de entretenimiento.

Empecemos por aclarar: ¿Qué son zonas comunes no esenciales?

Sin entrar a referirnos aburridamente a la norma, podemos decir de manera general que el carácter de “no esencial” lo imprime el necesidad o no del bien para poder usar y gozar la unidad privada. En otras palabras, no esenciales son aquellos sin los cuales el bien privado subsiste sin alterarse su uso y destinación.

Aplicando este criterio, es claro que no son esenciales los gimnasios, canchas, BBQ´s, pistas de triciclos, piscinas, saunas, turcos, teatrinos, auditorios, salas de juntas, cafeterías, salas de video, de juegos, parques infantiles, y demás bienes que, si no estuvieran presentes en la propiedad horizontal, igual seguirían existiendo los privados.

Por contrario, ¿qué es esencial?: los corredores de circulación para ingreso al edificio y a la propiedad privada, las placas, muros, cubiertas, fachadas, cimentaciones, tuberías y redes de servicios públicos, ascensores, bombas de agua, calderas, puertas de ingreso, plataforma de circulación de parqueaderos, red de incendios, plantas de emergencia, y todo equipo, bien, zona o aparato exigido por la norma urbanística sin el cual no se hubiera podido construir el edificio o conjunto.

¿Qué dice la norma?

En la actualidad, la única norma medianamente estática es la Resolución 890 de 2020 del Ministerio de Salud, por medio de la cual se adopta el Protocolo de Bioseguridad para el Sector Inmobiliario.  De resto, los decretos de aislamiento preventivo obligatorio, comenzando por el 457 del 22 de marzo y pasando por el 531, 593, 636, 749, 990 y recientemente el 1076 de 2020, han sido de duración efímera y cambios graduales en la reglamentación de la liberación de actividades y sectores económicos.

Al estudiar lo propio, tenemos que la Resolución 890 en su capítulo 4 trae el compendio de procedimientos de bioseguridad para la propiedad horizontal como integrante del sector inmobiliario.  En el punto 4.3. se destaca que:

“Restricciones de uso de zonas comunes.

Hasta tanto ordenen el uso las autoridades sanitarias, deberá permanecer suspendido el ingreso a zonas comunes de uso no esencial como: piscinas, salón social, gimnasio, cancha de squash, spa; sin embargo, la administración deberá generar las adecuaciones que se requieran”

Al paso de lo anterior, el decreto 1076 vigente hasta el próximo 31 de agosto de 2020, señala en su artículo 5º “Medidas para municipios de moderada afectación y de alta afectación del Coronavirus COVID-19.”:

“En ningún municipio de moderada o alta afectación de Coronavirus COVID-19 se podrán habilitar los siguientes espacios o actividades presenciales: […]

4. Piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, parque de atracciones mecánicas y parques infantiles.

5. Cines y teatros

[…]

Parágrafo 1.Las piscinas y polideportivos solo podrán utilizarse para la práctica deportiva por deportistas profesionales y de alto rendimiento, incluidos aquellos que sean menores de edad en el rango de los 14 a los 17 años.”

Como se puede ver en la norma vigente a la fecha, las áreas de recreación y deporte se encuentran restringidas en su uso, y aunque exista la maña de distinguir donde la ley no lo ha hecho, también existen principios de interpretación legal que impiden poner condiciones donde no las hay. Así las cosas, si la norma no diferencia no podemos sustentar que las prohibiciones solo se apliquen a espacios públicos y, por ende, las administraciones  de las copropiedades prudentemente deberán mantener las restricciones en los bienes comunes de naturaleza privada.

Finalmente, en consulta elevada al Ministerio de Salud^[1] respecto a la posible apertura de un gimnasio en una copropiedad, se atendió la inquietud en los siguientes términos:

«Actualmente ningún gimnasio está funcionando en municipios con alta y moderada afectación por el coronavirus; posiblemente, más adelante, cuando el número de afectados comience a disminuir, se impartirán nuevas instrucciones, pero por lo pronto, no se aconseja su apertura.

[…]

El protocolo de bioseguridad para la propiedad horizontal dispuesto en la Resolución 890 de 2020, indica claramente que las zonas comunes de uso no esencial como los gimnasios quedan suspendidos hasta que lo ordene la autoridad sanitaria. Esta resolución no contiene excepciones y es de obligatorio cumplimiento”. (resaltamos)

De esta manera, consideramos que queda concluida la discusión y en manos de las Administraciones mantener las restricciones al uso de zonas comunes no esenciales en defensa de los derechos a la salud de los residentes de la copropiedad.

^[1]Concepto 202021101177541 del 03-08-2020