Por GERMAN EDUARDO PÁEZ, Socio de la Firma.

Por esta época cercana al ocaso del 2020,  todos los doctrinantes de la propiedad horizontal hemos venido refiriéndonos a la validez de las asambleas “virtuales” en la posteridad del decreto 579, aquel por medio del cual el Gobierno Nacional en la transitoriedad de la Emergencia Económica habilitó las reuniones no presenciales bajo aplicación expresa de las normas que rigen el sector Comercio hasta el 30 de junio pasado (Decreto 1074 de 2015, a su vez actualizado por el Decreto 398 de 2020) .

Pese a los pronunciamientos de los Ministerios de Vivienda y de Comercio, en que sólo se refieren a la inaplicabilidad a la propiedad horizontal del decreto 398 a partir del 1 de julio de 2020, ninguna autoridad ha querido referirse a la temida “asistencia” del 100% de los copropietarios para la eficacia de las decisiones, o lo que es igual, la participación absoluta de los representantes de la totalidad de los bienes privados (que también podríamos llamar la tiranía del disidente o el indiferente), supuestamente contemplada en el artículo 44 de la ley 675 de 2001 cuando manifiesta “las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita …”

Adentrados en el Siglo XXI y la era de la Tecnología y la Informática, con la detestable presencia de virus orientales y ya pasados 5 meses de encierro que nos ha obligado a telecomunicarnos en tiempo real con todas las ventajas de las redes, resulta anacrónico pretender una interpretación exegética cerrada de la norma sin consultar la realidad vivida. 

Para ello, baste simplemente revisar los extraordinarios pronunciamientos constitucionales del más alto tribunal de justicia política, donde ya se tiene en el horizonte situaciones tan jurídicamente absurdas en otras épocas de la historia, como lo es la “inexequibilidad diferida” (caso como hablar de la “muerte programada”) o la “inexequibilidad condicionada” (tanto así como la “puede ser o no ser, depende de si es o no, o todo lo contrario”) o los efectos de una “sentencia supletoria” bajo la cual los jueces dictan normas con fuerza de ley en tanto el legislador atiende el asunto…  

Sea lo primero, recordar que en la exposición de motivos del proyecto de ley que se convertiría posteriormente en la 675 de 2001, y en los informes de ponencia del Senado de la República, se hizo una clara distinción de los regímenes vigentes hasta ese momento (ley 182 de 1948 y 16 de 1985) donde odiosamente se contemplaban quórums absolutos o unanimidades que impedían la toma de decisiones. En sus planteamientos a la Comisión Primera, y posteriormente a la Plenaria, los senadores Carlos Holguín Sardi, José Renán Trujillo y Héctor Eli Rojas, acogían las posiciones del ministro Jaime Alberto Cabal, en cuanto a que las normas arcaicas de la doble legislación vigente limitaban la operatividad de la propiedad horizontal, al imponer mayorías que en la práctica imposibilitaban la toma de decisiones fundamentales para la convivencia e indicando que “Con el fin de evitar la parálisis de los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal, como consecuencia del ausentismo en las reuniones de asamblea general, se han establecido diversos mecanismos y modalidades de reunión, como las no presenciales y las decisiones por comunicación escrita”.^[1] (subrayamos)

De otro lado, uno de los más importantes aportes de los ponentes en la Cámara Alta fue la inclusión del artículo 2, principios orientadores, donde se destaca la Convivencia pacífica y solidaridad social.^[2]

Como tercer elemento del análisis, se destaca el artículo 45, que en su parte pertinente indica: “para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto”

Así las cosas tenemos:

Si el originador de la ley, y el legislador en el debate, incluyeron avances tan importantes para la época (1999/2000) como las asambleas no presenciales, con el fin de evitar la parálisis de los edificio o conjuntos, no resultaría lógico interpretar el artículo 44 imponiendo la obligatoriedad de la simple presencia del 100% de los copropietarios para la eficacia de las decisiones. Esta interpretación incluiría un elemento de la esencia que enervaría la democracia y el derecho a la escogencia mediante la expresión del voto.

Además, cuando el legislador consideró que no era permitido mayorías decisorias superiores al 70% de los coeficientes, ¿no es suficiente considerar que la necesidad de unanimidad para la simple deliberación es absurda? Retornamos a la anterior posición, de elevar a requisito de la esencia una posición pasiva de presencia, que anula toda libertad de expresión y del derecho a las mayorías.

Finalmente, si uno de los principios primordiales de la propiedad horizontal es la Convivencia Pacífica ¿es imaginable la paz en donde una sola persona puede desintegrar a la colectividad simplemente retirándose por el capricho de no lograr imponer su apreciación o por que no le importa la discusión?

Aceptar que la frase “cuando alguno de los propietarios no participe” debe interpretarse a rajatabla como que si no están “conectados” el 100% de los copropietarios la decisión no vale, es tan absurdo como perpetrar el veto en un régimen de libertades como el colombiano.

De esta manera, interpretando como es debido la norma, la expresión del legislador en el artículo 44 debe entenderse en el sentido propio de la democracia y la paz, esto es que la eficacia de la decisión estará sujeta a permitir a todos los copropietarios participar en la deliberación y decisión, siempre imponiéndose el régimen ordinario de quórum y mayorías contemplado en el artículo 45 (norma además posterior y preferencial), sin que de manera alguna la ausencia de alguno de ellos impida a la propiedad horizontal adoptar las medidas que le permita cumplir con sus fines.

^[1] Exposición de motivos radicada el 8 de octubre de 1999 por el ministro Jaime Alberto Cabal.

^[2] Informe de ponencia de primer debate Gaceta del Congreso 78 de 2000, reiterada en ponencia de segundo debate Gaceta 217 de 2000.