Muchas veces han consultado a esta firma sobre los supuestos poderes omnímodos de la Asamblea General de Copropietarios en una Propiedad Horizontal.

Al respecto hemos sostenido en múltiples foros, que la Asamblea General no es, ni de cerca, soberana (la soberanía reside en el pueblo – art. 3º Constitución Política), término este que conlleva la acepción de “poder supremo” y por ende “sin límites”. Tampoco lo es de “máxima” categoría. Es simplemente lo que su esencia permite: un órgano de dirección de la persona jurídica.

La lectura desapasionada de la ley 675 nos indica que “La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la Asamblea General de Propietarios, al Consejo de Administración, si lo hubiere, y al Administrador de edificio o conjunto.” (art. 36 L.657/01) Lo cual no destaca especial jerarquía o poder superior de alguno de estos órganos de dirección y administración.  Si bien la integración nos indica algún grado de línea tampoco señala avasallamiento o subordinación de uno a otro.

Nos ilustra la ley de Propiedad Horizontal en su artículo 37, que las decisiones de la Asamblea son obligatorias para todos, incluidos ausentes, disidentes y visitantes; pero también es cierto que el 38 siguiente acota que “La Asamblea General de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley” sin llegar a darle especial preponderancia o calificación de “máxima autoridad” como muchos han pretendido en el pasado catalogar. Entonces es preciso destacar, sobre principios de hermenéutica jurídica, que no es dado al intérprete distinguir donde el legislador no lo hizo, y  no es del caso discutir que ése fue el querer de éste, pues de lo contrario en la norma se habría expresado “La Asamblea General de propietarios es el MÁXIMO órgano de dirección Y ADMINISTRACION de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley”

A la Asamblea, dice el artículo 38 de la ley 675 de 2001, se le han asignado funciones de dirección general de la persona jurídica, la aprobación de cuentas y la toma de decisiones que afectan la propiedad de los bienes. En este aspecto es de relevancia la aclaración hecha por la Corte Constitucional al señalar que la “asamblea es el máximo órgano de dirección”, dejando establecido que  NO lo es de administración.

Adentrándonos ahora en el estudio de las normas que regulan al Consejo de Administración, encontramos que la ley 675 de 2001, a más del artículo 36, no señala ninguna condición especial a este órgano de administración. Solamente en el artículo 55 procede a indicar escuetamente que “Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”, fijando una única función general que es desarrollada por los reglamentos de propiedad horizontal de manera especial.

A su vez, el artículo 32 de la norma señala que respecto a la persona jurídica, “Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.” En otras palabras, las funciones del Consejo se ciñen a tomar las determinaciones necesarias en orden a que se administren correcta y eficazmente los bienes y servicios, así como los asuntos de interés común de los copropietarios.

Vemos como, en uno u otro caso, las funciones de Asamblea y Consejo son diferentes. La primera detenta facultades de “dirección general de la persona jurídica” y el otro “decide sobre actos de administración de bienes, servicios y asuntos comunes”.

En un tercer estadio de la Propiedad Horizontal, encontramos a la Administración, que contrario a lo considerado en muchas copropiedades, hace las veces de “gerente” de la copropiedad, no de mandadero,  auxiliar o asistente del Consejo, la Asamblea o los Copropietarios.

En efecto, el artículo 50 asume: “La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador” y remata el 51 estableciendo claramente que “La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo”

Así las cosas, el Administrador lejos de ser un empleado del Consejo, es quien tiene a su cargo nada más y nada menos que la facultad de comprometer la responsabilidad de la copropiedad, y ejercer todos los actos requeridos, sin límite más allá que la ley y el reglamento, y para que se ejecuten las decisiones de la Asamblea y el Consejo, tome las medidas de conservación de bienes y servicios comunales y recaude los dineros que los copropietarios están obligados por ley a aportar para el sostenimiento común. El Consejo, dentro de sus facultades de decidir y ejecutar los actos tendientes a que la persona jurídica cumpla sus fines, acompaña, vigila y aconseja al Administrador para el cumplimiento de sus obligaciones con la copropiedad.

Ahora bien, veamos algunos ejemplos de como la Asamblea tiene límites en sus funciones, lo que demuestra que no es el máximo órgano de administración, pues de serlo dichas delimitaciones no le serían oponibles, teniendo como precedente el principio que reza “el que puede lo máximo, lo puede todo”:

1. La Asamblea, en copropiedades donde existe Consejo de Administración, NO puede nombrar al Administrador. La ley (art. 38 num 1, art. 50) impone que dicha función recae de manera exclusiva en el Consejo, y así lo reitera la jurisprudencia (Sent. C-474-04, Sent. C-127-04, entre otras) y la doctrina (sin fin…).
2. La Asamblea tiene la “obligación” de permitir participar en sus sesiones, CON VOZ en las decisiones que les afecten, a quienes no son copropietarios (Sent C-318-02). Por lo cual no es legalmente permitido impedir el acceso al recinto de personas que no integran la copropiedad.
3. La Asamblea NO puede tomar decisiones que limiten derechos fundamentales sin permiso de los titulares (Art. 2º y un sinnúmero de sentencias de tutela de la Corte Constitucional)
4. La Asamblea NO puede sancionar, si la conducta no está prevista en el reglamento o en la ley (num. 9 art. 38), es decir, está limitada para crear conductas sancionables.

En concordancia y revisado el artículo 38 de la ley 675 de 2001, se establece que la naturaleza de la Asamblea el ser “el órgano de DIRECCIÓN de la persona jurídica” y en este sentido cuenta con tres grupos de facultades que le otorgan esta norma:

1. Facultades de Dirección social, o decisiones relativas a la persona jurídica y sus miembros, las cuales se encuentran en los numerales 2, 4, 6, 9, 10 y 11; donde se relacionan asuntos de índole social.
2. Facultades de políticas y electorales, con la función de designación de dignatarios y cargos de su competencia dentro de la persona jurídica, que se establecen en los numerales 1, 3 y 5.
3. Facultades de disposición de bienes, que provienen de los numerales 7 y 8.

La facultad general del numeral 12, debe entenderse siempre enmarcada dentro de alguno de los 3 grupos de facultades, dejando además a la Asamblea como órgano de competencia residual, es decir que le corresponderá resolver sobre todo aquello que no esté asignado de manera especial a otros órganos.

Así las cosas tenemos que, sin lugar a dudas, los sofismas enarbolados por muchos propietarios en las Asambleas, donde manifiestan que este órgano es todopoderoso y puede decidir sobre lo que quiera, no es en absoluto cierto, y tiene las limitaciones que hemos señalado a lo largo de este artículo.

Según lo anterior, y muchos otros ejemplos que por espacio nos reservaremos, tenemos el sustento legal suficiente para declarar, sin temor, que la Asamblea no es soberana, no es órgano de administración omnímodo y tiene límites.

Por Germán Eduardo Páez

Socio de la firma