En tiempos de crisis es donde los líderes deben asumir posiciones de dirección y ocupar el lugar que la historia les señala.

En los últimos 15 días, Colombia se ha visto sometida con el resto del mundo, a una amenaza invisible sin precedentes, desconocida, y que desde la clandestinidad ataca con furia y sin piedad, sin distingo de condición social o económica, y que ha puesto a prueba a los gobernantes para tomar decisiones bajo ambiente de total incertidumbre.

Todos los presidentes del mundo han tenido que sacar su mayor valor y gallardía para adoptar medidas de protección de sus ciudadanos, en un ambiente desconocido y nunca antes visto por estas generaciones.

El presente artículo, busca apoyar las decisiones que, en nuestro concepto, deberán tomar las administraciones de las copropiedades, a fin de enfrentar la crisis, la cuarentena y el desorden social fruto de un confinamiento que afectará de manera aún desconocida nuestra salud mental.

Consideramos desde esta firma legal, que los tiempos de crisis que atravesamos apenas comienzan.  Y que aun cuando el Gobierno Nacional mediante decreto 318 del 13 de marzo de 2020 habilitó y aclaró los mecanismos de asambleas de accionistas y juntas de socios no presenciales, está perfectamente permitido también suspender reuniones de los órganos de dirección, sustentados en la Fuerza Mayor y postergando indefinidamente su celebración.

Acudiendo a la ley 675 de 2001, donde destaca que la asamblea asumirá de manera prioritaria y como un punto preferente del orden del día la aprobación de presupuesto, también podemos revisar normas usuales dentro del Reglamento que establecen procedimientos supletorios cuando dicho órgano de dirección no aprueba o no estudia en su debida oportunidad la carta de navegación económica de la propiedad horizontal.

Algunos reglamentos contemplan que, si la asamblea no toma decisión o la niega, quedará vigente el proyecto presentado por la administración. Otros señalan que regirá el anterior, en ocasiones con un incremento de IPC o Salario Mínimo. Muchos más guardan silencio al respecto, y es donde le Consejo, como entidad encargada de tomar decisiones para que la persona jurídica cumpla sus fines (art. 55 L.675/01), es decir, a voces del artículo 32, “administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”debe definir la situación.

Consideramos, desde esta firma de asistencia jurídica, que a los administradores (llámese Consejo o Administrador), como mandatarios de los copropietarios corresponde, dentro del ámbito de su competencia, adoptar medidas contingentes y urgentes de conservación para afrontar la crisis en silencio de las decisiones de la asamblea.

Las normas nos indican que ante este tiempo de crisis, el Consejo de Administración y la Administración, se encuentran plena y totalmente facultados para adoptar medidas contingentes tendientes a conjurar los efectos de la crisis sanitaria en la copropiedad, y por tanto podrá excederse en facultades siempre y cuando sea para evitar perjuicios a los bienes e intereses de sus mandantes (copropietarios) y se obre bajo la absoluta buena fe y certeza de rectitud de sus actos. Recordemos, en todo caso, que la Fuerza Mayor y el Caso Fortuito serán siempre causales de exoneración de responsabilidad.

Dichas medidas podrán constar de: Ajustes al presupuesto, ejecución de gastos no contemplados en el mismo, toma de medidas de restricción de circulación y sanitarias al interior de la copropiedad, prohibición de disposición de residuos sólidos por fuera de los horarios de recolección, cierre temporal de shuts de basuras, clausura permanente de áreas comunes no esenciales como gimnasios, piscinas, turcos, saunas, canchas deportivas, zonas de reunión social, salones comunes, BBQ, etc.

Ante la crisis ocasionada por el COVID-19, también podrá el Administrador, en conjunto con el Consejo, restringir horarios, prohibir el uso de ascensor a personas sin discapacidad, cerrar el acceso a la caseta de vigilancia o mesón de portería a terceros ajenos a la seguridad del conjunto, prohibir la celebración de juegos o permanencia de personas en corredores y zonas de circulación, negar actividades en parqueaderos, ingreso de domiciliarios,  y en general toda medida que conlleve la contención del virus y la conservación de la salud, siguiendo las directrices del Gobierno Nacional y local en cada ciudad.

LA INAMOVILIDAD, PERMANENCIA EN EL SITIO Y NO DESPLAZAMIENTO debe ser la consigna de las medidas que adopte el Consejo y la Administración en tanto sesiona la asamblea y se informa las razones de las decisiones.

Sirve de susto legal de nuestro concepto:

La naturaleza de la persona jurídica que nace por la constitución del régimen de copropiedad, es civil, sin ánimo de lucro. Pero esta persona surge exclusivamente para administrar  “eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común”, y en consecuencia, no es sino un vehículo de operación de la propiedad horizontal.  Los copropietarios conservan su derecho de propiedad sobre bienes comunes, y su facultad de nombrar representantes, tanto para consejo como órgano macro de administración (encargado de tomar decisiones para que la persona cumpla con su objeto) como para delegar en ellos por orden legítima de la ley 675, la escogencia de su representante legal y mandatario de los asuntos de la comunidad.

De esta manera, no cabe duda que tanto el Administrador como el Consejo, son mandatarios de los copropietarios, a quienes han delegado, dentro del ámbito de competencia de cada uno, la toma de decisiones, y representación de sus intereses, tanto en el normal como en el extraordinario devenir de la copropiedad.

El artículo 2142 del C.C. regula el mandato como un contrato por el que una persona (copropietarios) confía la gestión de uno o más negocios – civiles –a otra (Consejo de Administración y Administración), que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo del primero.

En el artículo 2157 del C.C. nos indica que el mandatario (Consejo o Administrador) se deben ceñir de manera rigurosa a lo encargado.  Esta norma, sin embargo, debe interpretarse de manera correlativa con el artículo 1603 del mismo compendio legal, que establece la buena fe en los contratos, de la que deriva que el contratante no sólo se obliga a lo contratado expresamente, sino a todo lo que emana de la naturaleza de la obligación”.

Al paso, el artículo 2174 del C.C.,  refiere que la interpretación del encargo se hace con mayor laxitud (o latitud en la jerga del legislador) cuando al mandatario le es imposible consultar con su mandante el alcance de la prestación contratada.

Finalmente, relata el artículo 2176 del C.C. que si es imposible obrar con arreglo a las instrucciones, el mandatario no estará obligado a constituirse en Agente Oficioso para tomar las decisiones (o providencias según el legislador)para procurar la conservación de los asuntos encomendados y todas las que las circunstancias exijan.

Si llegado el caso se confundiere esta situación con la relatada en el  artículo 2149 anterior del C.C., que estatuye que el mandatario que se aparta de las instrucciones por necesidad imperiosa se erige en Agente Oficioso, podemos entonces afirmar que el artículo 2306 siguiente señala la responsabilidad del Agente solo cuando actúa de mala fe, con dolo y bajo culpa grave, causando daño al representado.

Desde este escenario de ideas y propiedad horizontal, llamamos una vez más a la cordura, recordándo que en estos momentos nuestra responsabilidad es primero con los demás que con nosotros mismos, atendiendo las medidas de quietud y no movilización impartidas por el Gobierno Nacional y Distrital.

 por Germán Eduardo Páez

Socio de la firma